Notas sobre la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de marzo de 2025
Conclusiones
En ocasiones, una misma finca puede estar gravada con dos hipotecas distintas, cada una sobre una mitad indivisa. Ante esta situación, surge una cuestión importante: ¿puede tratarse la finca como una unidad a efectos de ejecución? La respuesta, desde una interpretación jurídica razonable, es afirmativa.
La razón principal es evitar un perjuicio innecesario al deudor. Si se permitiera ejecutar cada mitad de forma separada, podrían generarse situaciones poco eficientes o incluso injustas, tanto desde el punto de vista patrimonial como procesal. La ley, en este sentido, muestra una clara predisposición a considerar la finca como un todo en estos casos, facilitando una ejecución unificada.
Esta acumulación de ejecuciones no solo es jurídicamente posible, sino que además puede quedar debidamente reflejada en el Registro de la Propiedad. De hecho, cuando se inicia el procedimiento ejecutivo y se expide la certificación registral de dominio y cargas, se practica la correspondiente nota marginal junto a cada inscripción hipotecaria, dejando constancia del inicio conjunto de la ejecución.
En definitiva, la práctica registral y el marco normativo permiten, y en muchos casos aconsejan, tratar la finca como una unidad en estos procedimientos. Esta interpretación, además de ajustarse a derecho, favorece una mayor coherencia y eficiencia en el proceso de ejecución hipotecaria.
Argumentos jurídicos de la resolución
La Dirección General ha resuelto estimar el recurso interpuesto contra la calificación registral que denegó la inscripción de un mandamiento de adjudicación y cancelación derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria. El procedimiento tenía por objeto la ejecución conjunta de dos hipotecas distintas, cada una sobre una mitad indivisa de la misma finca, otorgadas en garantía de obligaciones diferentes, con un mismo deudor y a favor de acreedores distintos.
La Registradora fundamentó su negativa en la imposibilidad de acumular en un mismo procedimiento ejecuciones correspondientes a distintas hipotecas, que garantizan obligaciones diversas, a favor de diferentes acreedores y sobre cuotas indivisas distintas del dominio. Además, consideró improcedente la adjudicación sobre la totalidad de la finca, al haberse ejecutado conjuntamente ambas mitades.
No obstante, la Dirección General revoca dicha calificación. Parte del criterio de que la acumulación de ejecuciones hipotecarias, aun cuando se trate de obligaciones distintas y acreedores diversos, es admisible conforme al artículo 555.4 de la LEC, siempre que las hipotecas recaigan sobre el mismo bien y exista identidad en el deudor. Además, la acumulación se justifica cuando resulta más conveniente para la satisfacción de los acreedores y evita duplicidad de costes procesales, lo que redundaría en perjuicio del deudor y de terceros titulares de cargas posteriores.
En el caso analizado, aunque cada hipoteca grava una mitad indivisa, ambas recaen sobre la misma finca registral, existen coincidencias sustanciales en los términos contractuales (intereses, plazo, condiciones) y la ejecución conjunta consta debidamente reflejada en el Registro, mediante la correspondiente nota marginal junto a cada inscripción hipotecaria, con base en los artículos 656 y 688 LEC. Conforme al artículo 1.3 de la LH, tales asientos están bajo la salvaguardia judicial y despliegan efectos jurídicos mientras no se declare su inexactitud.
La resolución concluye señalando que, si bien el artículo 217 RH reconoce la independencia registral de las cuotas indivisas a efectos de hipoteca, ello no impide la consideración de la finca como unidad a efectos de ejecución cuando la estructura del crédito y la actuación procesal así lo permiten, de conformidad con los principios de economía procesal y tutela efectiva del crédito.
Por todo ello, la Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca los defectos advertidos por la Registradora.
